Un altro effetto della riforma del diritto di condominio disposta con Legge 220/2012, entrata in vigore lo scorso 18 giugno 2013, e di cui abbiamo dato un’anticipazione in “Amici animali” lo scorso maggio, è quello di dirimere un’annosa questione in tema di mancato pagamento delle spese condominiali da parte dei condomini.
Come sarà noto a chi vive in condominio, capita spesso che qualche condomino non paghi la propria quota spettante delle spese condominiali deliberate e approvate.
Quindi il condominio si trova in difficoltà nell’adempiere alle proprie obbligazioni contratte verso i terzi, ad esempio gli appaltatori che hanno eseguito opere sulle parti comuni dell’edificio.
Secondo una tesi giurisprudenziale e dottrinaria il creditore del condominio poteva agire nei confronti di uno qualsiasi dei condomini, a sua scelta (anche tra quelli che avevano regolarmente pagato), per il soddisfacimento dell’intero credito.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a pronunciarsi su un caso in cui proprio un appaltatore aveva agito contro alcuni condomini per ottenere il pagamento – in via solidale tra loro – del corrispettivo a lui dovuto per l’esecuzione di alcune opere relative alle parti comuni, avevano sentenziato che la partecipazione dei condomini alle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni costituisse un’obbligazione parziaria.
In altre parole, le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio per spese di mantenimento delle parti comuni deliberate dalla maggioranza avrebbero dovuto essere imputate ai singoli condomini in ragione delle rispettive quote e, conseguentemente, il creditore avrebbe potuto agire nei confronti del condomino inadempiente solo per la quota di cui questi risponde.
Con la riforma del condominio, invece, si è tornati al principio della solidarietà.
L’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, nella sua nuova formulazione, prescrive che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola coi pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Quindi, i condomini in regola coi pagamenti, nel caso in cui i morosi (preventivamente oggetto di azione infruttuosa da parte dei creditori) non paghino la loro quota, potranno essere chiamati a rispondere anche della parte di debito non onorata da costoro.
In ogni caso, i condomini morosi possono essere perseguiti anche dall’amministratore del condominio che, ai sensi dell’art. 1129 C.C. deve agire, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile, per la riscossione forzosa delle somme dovute da chi non ha effettuato i pagamenti.
Il condomino moroso potrebbe essere oggetto di una duplice azione di recupero, una da parte dell’amministratore e l’altra da parte del creditore diretto. In tal caso potrà liberarsi del debito pagando o l’uno o l’altro soggetto agente.
Vi è da dire che la nuova formulazione dell’art. 1135 C.C. prevede che per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni alle parti comuni venga obbligatoriamente costituito un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, quindi teoricamente non ci dovrebbero essere problemi di recupero delle spese.
C’è però da chiedersi cosa accada se il predetto fondo non possa essere costituito in quanto uno o più condomini non paghino gli oneri loro spettanti. L’amministratore, in assenza della costituzione del fondo, non potrà dare esecuzione alla delibera assembleare e ciò potrebbe comportare un rinvio dei lavori sine die con ogni pregiudizio dell’immobile. Seguiremo le applicazioni pratiche della normativa e ne daremo conto tra qualche tempo.
Un’altra novità importante è che in caso di mora dei pagamenti, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Ad esempio, se un condomino non ha pagato le spese per l’ascensore, gliene può essere vietato l’uso.
E attenzione a quando si vende o si acquista casa, dato che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per cui, meglio pretendere dal venditore l’evidenza che tutte le spese condominiali siano state pagate prima dell’atto di compravendita.
Studio Legale Avvocati Barbara Crivellaro e Silvia Comelli
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Immagine copertina di Olga Vunder https://www.pexels.com/it-it/foto/hatchback-5-porte-rosso-su-una-strada-stretta-fiancheggiata-da-condomini-3038552/
