Lifestyle- Casa rent to buy. Prima l’affitti, poi la compri

In tempi di crisi, il sogno di comprare una casa e di mettere su famiglia, soprattutto per i giovani – principali vittime dell’incertezza economica e del precariato –, si fa sempre più nebuloso. Il mercato immobiliare langue e, seppur di fronte a prezzi competitivi che sfidano il carovita, i portafogli degli Italiani restano inesorabilmente chiusi. Eppure, una soluzione ci potrebbe essere: parole degli esperti di diritto e dei commercialisti che iniziano sempre più a parlare di Rent to Buy Scheme, ovvero lo schema della locazione preparatoria all’acquisto; si tratta di una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda. In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime, in quanto soluzione molto appropriata per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale.

Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito, a fronte dei quali tale nuova tipologia di compravendita si è fatta strada, anche e soprattutto grazie alle leve finanziarie gratuite che produce.

Più in dettaglio, il Rent to Buy, come delineato nell’art. 23 del decreto sblocca-Italia, è un programma preparatorio all’acquisto che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Sotto il profilo contrattuale, pertanto, il programma Rent to Buy si realizza con la stipula di due contratti tipici tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono significativi benefici: l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare e posticipando tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile; inoltre, nel caso in cui dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno. Tra l’altro, il Rent to Buy consente anche di creare uno “storico” per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere. Egli è, quindi, un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull’importo del mutuo erogato. Un altro meritevole pregio della tipologia contrattuale in esame è la sua versatilità: la essa è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile, ad uso residenziale, ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero. La formula risulta, inoltre, applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli in corso di costruzione o da ristrutturare. Il Rent to Buy si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni edificabili.

A fronte delle pregevoli caratteristiche in termini di versatilità e di vantaggi, occorre puntare l’attenzione anche sui rischi e sui pericoli di questa metodologia: uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti. In assenza di collegamenti realizzati a regola d’arte, si potrebbe scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso.

Le statistiche dimostrano che coloro che si affidano a tale strumento sono in costante ascesa, a dimostrazione del fatto che la crisi può rubare la tranquillità ma non il diritto di tutti noi di costruire un futuro.